Bonus 110% : alcune riflessioni operative (dopo un po' di mesi di attività “sul campo”)

Dopo un po' di mesi di attività sul “campo” ci permettiamo di suggerire ai clienti le seguenti considerazioni di natura anche “pratica”.

Studio di fattibilità

ll primo passo da compiere per avviare i lavori col superbonus è sicuramente la verifica della conformità urbanistica dell’immobile: l’adempimento forse che richiede più tempo (i mesi di attesa per l’accesso agli atti preso alcuni Comuni pare siano arrivati ad oltre 4) e, in caso di abusi da sanare, il più oneroso in quanto escluso dalle agevolazioni. Il secondo passo (o contemporaneo al primo) non può che essere uno studio iniziale di fattibilità. I tecnici individuati (termotecnici, ingegneri, geometri, commercialisti) dovranno raccogliere le esigenze per il caso specifico e suggerire le varie opzioni possibili, precisando sia quali sono gli interventi ammissibili e necessari sia quale possa essere la spesa che rimane fuori dall’agevolazione fiscale.

Poiché l’edificio deve compiere il doppio salto di classe energetica per poter accedere al superbonus, in genere non è sufficiente che i lavori consistano – ad esempio – nella mera sostituzione della caldaia, anche se questo è un intervento di per sé ammissibile e trainante il 110%.

Il tecnico incaricato della valutazione suggerirà quindi le ulteriori opere da realizzare per compiere il doppio salto, come il cappotto termico, anche parziale (nel limite minimo del 25% della superficie disperdente lorda), e/o la sostituzione dei serramenti.

Il mito del 110% «totale»

Va eliminata la convinzione che il superbonus possa consentire la ristrutturazione integrale della casa a zero spese.

Vi sono però casi particolari: soltanto gli interventi antisismici consentono di includere nel 110% – quali opere di completamento necessarie – anche la manutenzione ordinaria o straordinaria (rifacimento delle pareti esterne e interne, dei pavimenti, dei soffitti, dell’impianto idraulico ed elettrico, eccetera).

Gli interventi energetici, che probabilmente saranno i più diffusi, non permettono invece di fruire sempre e comunque del superbonus. L’isolamento del tetto, ad esempio, pacificamente ammesso al 110%, richiede per gli edifici alti l’installazione della cosiddetta “linea vita” anticaduta, che però è agevolabile con detrazione solo al 50%; così come in un edificio super-coibentato è necessario un sistema di ventilazione meccanica centralizzata, che in genere non è agevolato al 110 per cento.

Gli abusi edilizi

Come anticipato, tra i costi da mettere in conto – e che ovviamente non rientrano tra quelli detraibili al 110% – ci sono poi tutti quelli delle pratiche per sanare eventuali abusi edilizi (in presenza dei quali, se significativi, non è possibile avvalersi di alcun bonus fiscale).

È però assai frequente che negli edifici più datati sussistano (spesso piccoli) abusi edilizi, che vanno necessariamente sanati prima dell’avvio dei lavori, il conto da versare al Comune può essere anche di migliaia di euro.

Ape

Una volta decisi gli interventi da realizzare sull’edificio, prima di iniziare i lavori è necessaria la redazione dell’Ape, da confrontare con quella post lavori per verificare il doppio salto di classe energetica. Ma c’è un’eccezione: gli edifici vecchi o fatiscenti che sono sprovvisti di muri perimetrali e/o del tetto, pur ammessi al superbonus, non possono infatti avere un’Ape iniziale; quindi in questi casi sarà sufficiente l’attestato energetico finale, che certifichi il raggiungimento almeno della classe A1.

Sal e comunicazioni

Ultimo passaggio – prima di scegliere l’eventuale istituto con cui stipulare l’accordo di cessione del credito – è la definizione delle fasi dell’intervento. Per i progetti più complessi è necessario stabilire dei pagamenti per stato di avanzamento lavori (Sal), cedibili ovviamente come credito d’imposta; ma sono ammessi al massimo due Sal, ciascuno dei quali non potrà essere inferiore al 30% dei lavori complessivi.

Inoltre, per ogni Sal occorre la relativa asseverazione del tecnico e il visto di conformità sulla comunicazione di cessione del credito.

“Monetizzazione” del credito d’imposta

Qualora necessario, gli istituti di credito possono fornire la liquidità per gli interventi con finanziamenti “ponte”, che vengono erogati non solo ai condomìni, ma anche ai privati. Con queste somme viene quindi eseguito il pagamento delle fatture ai fornitori e le spese vengono così inserite nelle asseverazioni relative ai vari Sal, ottenendo infine il visto di conformità sulla comunicazione di cessione del credito. Dopo che la cessione diventa “visibile” sul portale delle Entrate, gli istituti acquisiscono il credito e chiudono il finanziamento ponte. E così per gli altri Sal sino a quello finale. La comunicazione di cessione del credito dev’essere invitata alle Entrate, da parte di chi appone il visto o dell’amministratore, entro il 16 marzo dell’anno successivo alle spese (termine prorogato quest’anno al 31 marzo 2021 e poi ancora al 15/04/2021).


110% bonus: some operational considerations (after a few months of activity "in the field")


After a few months in the "field", we would like to suggest the following "practical" considerations to our clients.

Feasibility study

The first step to take in order to start the work with the superbonus is certainly the verification of the urban conformity of the property: the fulfillment that perhaps requires more time (the months of waiting for access to the acts taken by some municipalities seem to have reached more than 4) and, in case of abuse to be remedied, the most expensive because excluded from the benefits. The second step (or simultaneous with the first) can only be an initial feasibility study. The technicians identified (thermo-technicians, engineers, surveyors, accountants) will have to gather the requirements for the specific case and suggest the various possible options, specifying both what interventions are admissible and necessary and what the expenses that remain outside the tax relief may be.

Since the building has to make a double jump in energy class in order to qualify for the superbonus, it is generally not enough for the work to consist - for example - in the mere replacement of the boiler, even if this is an eligible intervention in itself and attracts 110%.

The technician in charge of the assessment will then suggest further works to be carried out in order to make the double jump, such as thermal insulation, even partial (within the minimum limit of 25% of the gross dispersing surface), and/or the replacement of windows and doors.

The myth of the "total" 110%

The belief that the superbonus can allow the complete renovation of the house at no cost should be eliminated.

However, there are special cases: only earthquake-resistant interventions allow to include in the 110% - as necessary completion works - also ordinary or extraordinary maintenance (renovation of external and internal walls, floors, ceilings, plumbing and electrical systems, etc.).

On the other hand, energy-related works, which are likely to be the most widespread, do not always qualify for the super-bonus. For example, roof insulation, which is easily allowed at 110%, requires the installation of a so-called "life line" to prevent falls in tall buildings, but this is only eligible for a 50% deduction; similarly, a super-insulated building requires a centralised mechanical ventilation system, which is generally not eligible for a 110% deduction.

Building abuses

As mentioned above, among the costs to be taken into account - which obviously do not fall within the 110% deductible - are all those of the paperwork to rectify any building abuses (in the presence of which, if significant, it is not possible to take advantage of any tax bonus).

It is, however, quite frequent that in older buildings there are (often small) building abuses, which must necessarily be rectified before work begins, and the bill to be paid to the municipality can run into thousands of euros.

So called "Ape"

Once it has been decided what work is to be done on the building, an EPC must be drawn up before starting work, to be compared with the post-work report to verify the double jump in energy class. However, there is an exception: old or dilapidated buildings without perimeter walls and/or roof, even if they are eligible for the superbonus, cannot have an initial EPC, so in these cases the final energy certificate, certifying that at least class A1 has been reached, will be sufficient.

Sal and communications

The last step - before choosing the institute with which to sign the credit transfer agreement - is to define the phases of the intervention. For more complex projects, it is necessary to establish payments by stage of progress, which can obviously be transferred as a tax credit, but a maximum of two stages are allowed, each of which cannot be less than 30% of the total work.

In addition, each balance must be certified by the technician and endorsed on the notice of transfer of the credit.

Monetisation of the tax credit

If necessary, banks can provide the liquidity for the works by means of "bridge" loans, which are granted not only to condominium owners but also to private individuals. These sums are then used to pay the invoices to the suppliers and the expenses are then included in the asseverations for the various SALs, and finally the conformity certificate is obtained on the credit transfer communication. After the transfer becomes "visible" on the portal of the Inland Revenue, the institutions acquire the credit and close the bridge financing. And so for the other Sal's until the final one. The communication of the transfer of the credit must be sent to the Revenue, by the person who affixes the visa or by the administrator, by 16 March of the year following the expenditure (deadline extended this year to 31 March 2021 and then again to 15/04/2021).

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